Immobilienrecht

Das Grundstücks- und Immobilienrecht macht den Schwerpunkt meiner Tätigkeit aus. Dabei nimmt die rechtsgestaltende Tätigkeit im Bereich der landwirtschaftlichen, gewerblichen aber auch privaten Grundstücke einen breiten Raum ein. Wenn es bei Immobiliengeschäften zu rechtlichen Schwierigkeiten oder gar Streitigkeiten kommt, hat man es meistens mit rechtlich sehr schwierigen Fragen zu tun. Hier ist nicht nur sichere Beherrschung des Immobiliarsachenrechts und Erfahrung erforderlich, sondern vor allem auch ein hohes Maß an Einsatz.

Wegen meiner starken Profilierung im Zwangsversteigerungsrecht, welches sysematisch zum Grundstücks- und Immobilienrecht gehört, wird meine Tätigkeit in diesem Bereich auf der folgenden Seite ganz speziell ausgeführt.

Mit meinen nachfolgenden Ausführungen beabsichtige ich nicht, das von mir bearbeitete Immobilienrecht vollständig darzustellen. Meine Darstellung auf dieser Seite ist auch nicht dafür bestimmt, eine Beratung zu ersetzen. Mit meinen Erläuterungen bezwecke ich, die Verständigung zu erleichtern, um Ihren Fall gezielter angehen zu können. Bitte informieren Sie sich über meine rechtlichen Hinweise, bevor Sie sich meine Ausführungen ansehen.

Die Spannbreite des Grundstückskaufvertrages reicht vom einfachen Ackerkauf mit Barzahlung über den Kauf eines fertig bebauten Grundstückes unter Berücksichtigung verschiedener Möglichkeiten der Finanzierung des Kaufpreises und ggf. der Ablösung von Vorbelastungen bis hin zum Erwerb eines vom Veräußerer erst noch zu errichtenden Gebäudes. Bei den Grundstücksverträgen ist der Kaufvertrag quantitativ und qualitativ der bedeutendste Vertragstyp.

Bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages sind viele Einzelheiten zu beachten. Es können Zweifel auftreten, ob das im Grundbuch verzeichnete Flurstück hinsichtlich Lage und Grenzen mit dem Liegenschaftskataster und den Vorstellungen der Parteien übereinstimmt. Es können Zweifel darüber entstehen, welche beweglichen Sachen mit verkauft sind. Bei Festlegung des Kaufpreises gilt es auch steuerliche Voraussetzungen zu berücksichtigen. Bei der Bestimmung der Kaufpreisfälligkeit ist äußerste Vorsicht geboten. Übereignungsansprüche müssen gesichert werden, Genehmigungen müssen eingeholt werden. Vorkaufsrechte sind zu beachten, Lastenfreistellungen müssen gesichert werden. Bei der Finanzierung des Kaufpreises müssen zur Sicherung der Darlehen Grundpfandrechte bereits von dem Verkäufer bewilligt werden. Der Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten, Verkehrssicherungspflichten muss mit Bedacht geregelt werden. Zu beachten ist auch, dass bei dem Kauf von bebauten und unbebauten Grundstücken die Sachmängelhaftung in der Regel ausgeschlossen wird. Hier müssen bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages Informationen über mögliche Sachmängel, insbesondere auch über Altlasten, eingezogen werden. Im Zweifel lohnt es sich, über die Gewährleistungsklausel zu verhandeln.

Mit dem Versprechen, etwas für die Altersvorsorge anbieten zu können und ein Steuersparmodell anzubieten, haben freie Vermittler oft leichtes Spiel, Anleger von einer Immobilieninvestition – sei es in einen geschlossenen Immobilienfonds oder in eine Eigentumswohnung – zu überzeugen. Oft wird ohne Eigenkapital zu 100 % finanziert. Manchmal wird sogar eine Finanzierung über 100 % vorgenommen, da Gebühren, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren mitfinanziert werden. Später ist der Anleger häufig nicht mehr in der Lage, die laufenden Ausgaben zu bedienen. Nachdem er das Objekt erworben hat, kommen Sachverhalte ans Licht, die man vorher für undenkbar hielt. Auch ist es möglich, dass die im Prospekt genannte Miete am Markt nicht erzielbar ist. Manchmal gibt es Mietgarantien, die aber meist nur fünf Jahre laufen. Zuweilen kommt es vor, dass die Gesellschaft, die die Mietgarantie übernommen hat, zahlungsunfähig wird. Das Kreditinstitut fordert aber natürlich trotzdem seine Kreditzinsen. In solchen Fällen sind die Vermittler oder Berater oft schon nicht mehr haftbar zu machen oder insolvent. Dann stellt sich für den Anleger die Frage, ob und wie er die finanzierende Bank haftbar machen kann. In aller Regel kann der Anleger seine Bank nicht in Anspruch nehmen, da sie selbst nur die Finanzierung der Immobilie anbietet. Jedoch kann es Fälle geben, in denen die Rechtslage anders aussieht. Letztlich kommt es auf den Einzelfall an. In letzter Zeit hat der Bundesgerichtshof dazu wichtige Entscheidungen getroffen, die vor dem Hintergrund einer verbraucherfreundlichen Rechtsprechung des EuGH zu sehen sind. Ein Schadensersatzanspruch kann etwa dann möglich sein, wenn der Darlehensvertrag in einer Haustürsituation im Beisein des Vermittlers unterzeichnet oder zumindest ein Vertragsangebot hierzu abgeben wurde und der notariell beurkundete Kaufvertrag bis dahin noch nicht abgeschlossen war.

Darüber hinaus wird bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen die Bankenhaftung für Aufklärungspflichtverletzungen dahingehend ergänzt, dass bei:

• institutionalisiertem Zusammenwirken der Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler,
• Finanzierungsangebot über den Vermittler und
• grob falschen Angaben des Vermittlers im Prospekt

eine Vermutung für eine Kenntnis der Bank von der absichtlichen Täuschung und der Verletzung von Aufklärungspflichten besteht.

Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, muss im Einzelfall geprüft werden.

Neben dem Grundstückskaufvertrag gibt es eine Vielzahl weiterer Gestaltungen, bei denen der Rechtsgrund für die Übertragung des Grundbesitzes nicht in einem Austausch von Leistungen und Gegenleistungen begründet ist. Hierher gehören der Schenkungsvertrag, die Ausstattung, die Zuwendung in vorweggenommener Erbfolge und die unbenannte Ehegattenzuwendung.

Angesichts immer höherer Bodenpreise wird der Hausbau oder -kauf für viele Interessenten nur dann erschwinglich, wenn ein geringerer Kapitalanteil für den Grund und Boden aufgewendet werden muss. Hier hilft das Erbbaurecht: Es gewährt das Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben. Wer also ein Haus nicht unbedingt sofort auf eigenem Grund und Boden besitzen muss, sollte den Erwerb eines Erbbaurechtes ernsthaft in Erwägung ziehen. Möglicherweise kann der Kauf des Grundstücks zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, wenn die entsprechenden finanziellen Mittel zur Verfügung stehen.

Aber Vorsicht: Manche Erbbaurechtsverträge enthalten Klauseln, die für den Erwerber ungünstig ausgestaltet sind, z.B. einen Heimfallanspruch schon bei geringen Verstößen oder eine Ankaufspflicht. Auch ist auf ungünstige Anpassungsklauseln zu achten. Besondere Gefahren drohen bei Vereinbarungen über die vom Grundstückseigentümer bei Geltendmachung des Heimfallanspruchs an den Erbbauberechtigten zu zahlende Entschädigung.

Grundpfandrechte lasten nur auf dem Grundbesitz. Der Eigentümer haftet aus der Grundschuld und der Hypothek nicht persönlich. Er braucht lediglich die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden. Allerdings enthalten Grundschuldbestellungsurkunden vielfach Klauseln, mit denen sich die Grundstückseigentümer auch persönlich mit ihrem gesamten Vermögen der Zwangsvollstreckung unterwerfen. Hier ist darauf zu achten, ob die Verpflichtung zur Abgabe einer solchen Vollstreckungsunterwerfung besteht. Diese kann sich insbesondere aus Darlehensverträgen über die abgesicherten Forderungen ergeben. Erfolgte die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung, ohne dass der Grundstückseigentümer dazu verpflichtet war, kann der Eigentümer sich gegen die persönliche Inanspruchnahme wehren.

Die Grundschuld setzt im Gegensatz zur Hypothek das Bestehen einer persönlichen Forderung nicht voraus. Grundschuld und Forderung sind deshalb grundsätzlich voneinander unabhängig. Gleichwohl sind sie in der Praxis schuldrechtlich miteinander verknüpftdurch einen sogenannten Sicherungsvertrag. Durch diesen wird vereinbart, für welche Forderungen die Grundschuld als Sicherheit dienen soll. Die Sicherungsgrundschuld steht dem Gläubiger aber unabhängig davon zu, ob die gesicherte Forderung besteht oder nicht. Die Sicherungsabrede darf auch nicht im Grundbuch eingetragen werden. Aus ihr kann sich allerdings im Fall der Unwirksamkeit oder des Erlöschens der Forderung ein Anspruch des Bestellers auf Rückgewähr der Grundschuld ergeben.

Hauptformen der Hypothek sind die sogenannte Verkehrshypothek und die Sicherungshypothek, die sich von einander durch den Grad ihrer Abhängigkeit von der zugrundeliegenden Forderung unterscheiden. Die Bezeichnung Verkehrshypothek hat sich herausgebildet, weil bei ihr Verkehrsschutzinteressen besonders berücksichtigt werden und damit die Verkehrsfähigkeit gesteigert wird. So ist ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten trotz Nichtbestehens einer Forderung möglich. Die Verkehrshypothek kann als Briefhypothek oder Buchhypothek bestellt werden, wobei das Gesetz von dem Briefrecht als Regelform ausgeht.

Wollen die Parteien, dass die Hypothek nur dann begründet wird, wenn auch die zugrundeliegende Forderung tatsächlich besteht, können sie eine Sicherungshypothek bestellen. Diese Form der Hypothek lehnt sich enger an die Forderung als die Verkehrshypothek. Das Recht des Gläubigers bemisst sich allein nach der Forderung. Die Sicherungshypothek ist stets Buchrecht. Sie muss im Grundbuch als Sicherungshypothek bezeichnet sein. Da die Sicherungshypothek von der Existenz der Forderung abhängig ist, ist ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek ausgeschlossen. Der Gläubiger muss den Bestand der Forderung beweisen.

Für bestimmte Forderungen ist die Sicherungshypothek die gesetzlich vorgeschriebene Form, insbesondere für Bauhandwerkerhypotheken, Zwangshypotheken und für Arresthypotheken.

Eine Unterart der Sicherungshypothek ist die Höchstbetragshypothek, bei der die Höhe der Forderung nicht von vornherein feststeht, sondern späterer Feststellung vorbehalten bleibt. Im Grundbuch ist lediglich der Höchstbetrag einzutragen, bis zu dem das Grundstück dinglich haften soll.

Dienstbarkeiten sind dingliche, also im Grundbuch eingetragene Rechte an Grundstücken, die den Eigentümer des belasteten Grundstücks in dessen Benutzung

beschränken und umgekehrt dem jeweiligen Berechtigten Befugnis geben, das dienstbar gemachte Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen.

Drei Arten von Dienstbarkeiten sind zu unterscheiden:

• die Grunddienstbarkeit,
• die beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit der Sonderform des dinglichen Wohnrechts sowie
• der Nießbrauch.

Bei der Reallast handelt es sich um eine Grundstücksbelastung, nach der an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Häufig dient die Reallast der dinglichen Absicherung vertraglicher Ansprüche (Sicherungsreallast), z.B. bei Unterhaltsvereinbarungen. Zunehmende Verbreitung findet die Industriereallast, bei der es darum geht, die Versorgung von Industrie- oder Wohnanlagen mit Strom, Fernwärme, Warmwasser usw. durch eine Reallast sicherzustellen.

Aufgrund eines dinglichen Vorkaufsrechts kann sein Inhaber das belastete Grundstück zu denselben Bedingungen erwerben, zu denen es zuvor der Verpflichtete, also der Grundstückseigentümer, an einen Dritten verkauft hat. Will der Vorkaufsberechtigte von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, muss er das Vorkaufsrecht ausüben durch entsprechende Erklärung gegenüber dem Verpflichteten.

Auch der Staat, die Gemeinden und die mit der Wahrnehmung öffentlicher Belange betrauten öffentlichen Körperschaften und Verbände sind häufig Inhaber von Rechten, die auf einem Privatgrundstück dinglich lasten. Es können dies zum einen Ansprüche auf finanzielle Leistungen, insbesondere Abgaben, sein.

Es kann sich aber auch um Rechte handeln, die auf ein bestimmtes tatsächliches Verhalten des Grundstückseigentümers gerichtet sind. Hier ist vor allem die in verschiedenen landesrechtlichen Bauordnungen geregelte Baulast zu nennen, die als dingliche Duldungs- und Unterlassungspflicht auf einem Grundstück ruhen kann.

Unabhängig davon, ob das Grundeigentum mit in die Ehe gebracht wird oder erst in dieser erworben wird, müssen sich die Eheleute über die Regeln informieren, nach denen der Grundbesitz von Ehegatten rechtlich behandelt wird. Diese hängen davon ab, in welchem Güterstand die Eheleute leben. Ist

nichts anderes vereinbart, gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Daneben gibt es noch die Güterstände der Gütertrennung und der Gütergemeinschaft.

Wenn eine Ehe zerbricht, haben die Partner auch die wirtschaftlichen Folgen zu verkraften. Verfügen sie über Grundbesitz, kommt es oft schon in der Trennungsphase zum Streit: Wer muss aus der ehelichen Wohnung ausziehen? Welche Ausgleichungszahlung ist zu leisten? Wer trägt weiterhin die Hausbelastungen (Kredite, Steuern, Gebühren usw.) ? Wie wirkt sich der Wohnvorteil auf den etwa zu zahlenden Unterhalt aus? Nach welchen Regeln erfolgt eine Wohnungszuweisung durch das Gericht?

Im Fall einer Ehescheidung ist auf Antrag eines Ehegatten der in der ehelichen Gemeinschaft erworbene Zugewinn real auszugleichen. Hierzu werden die beiderseitigen Vermögensmassen der Eheleute gegenübergestellt. Hierbei spielt der Wert und die Bewertung von Grundstücken eine oft erhebliche Rolle.

Auch in der nichtehelichen Lebensgemeinschaft werden in der Regel gemeinsame Vermögensdispositionen bis hin zum Erwerb von Grundbesitz getroffen.

Über die rechtlichen Konsequenzen machen sich die Partner nur selten hinreichend Gedanken, vor allem nicht zu dem Problem, was geschieht, wenn die Verbindung auseinandergeht oder ein Partner stirbt.

Beim Tod eines Menschen geht dessen Vermögen als Ganzes auf einen oder mehrere Erben über. Sind mehrere Erben vorhanden, wird der Nachlass und

damit auch ein im Nachlass befindliches Grundstück gemeinschaftliches Vermögen der Miterben. Bei einer solchen Zufallsgemeinschaft mit oft gegensätzlichen Interessen der Beteiligten gibt es mitunter schwierige Fragen zu lösen und Streitigkeiten zu schlichten, die sich insbesondere aus der Verwaltung des Nachlasses, aus der Erbauseinandersetzung und aus der Erbenhaftung ergeben.

Ein Erblasser möchte mitunter sicherstellen, dass sein Vermögen über mehrere Generationen hinweg in bestimmter Weise verwaltet wird, oder möchte einen unliebsamen Dritten als Pflichtteilsberechtigten vom ererbten Nachlass fernhalten. Für derartige Fälle bietet das Gesetz die Einsetzung von Vorerben und Nacherben. Erbe ist dann im Todesfall zunächst der Vorerbe. Mit dem Nacherbfall, d.h. mit einem bestimmten, vom Erblasser letztwillig vorgesehenen Ereignis (z.B. Tod oder Wiederverheiratung des Vorerben, Volljährigkeit des Nacherben), geht dann die Erbschaft automatisch auf den Nacherben über.

Jeder, der Gefahrenquellen schafft, hat die notwendigen Vorkehrungen zum Schutz Dritter zu treffen. Dies gilt auch für Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. In Bezug auf Grundstücke bedeutet dies: Wer auf dem ihm gehörigen Grund und Boden den Verkehr für Menschen eröffnet, zulässt oder andauern lässt, hat im Rahmen des Zumutbaren die Pflicht zur Verhütung von Gefahren, die sich für die Teilnehmer an dem Verkehr aus dem gefährlichen Zustand des Grundstücks, des Gebäudes und seiner Zugänge ergeben. Insbesondere obliegt ihm die Pflicht, die Verkehrsteilnehmer vor nicht ohne weiteres erkennbaren Gefahren zu schützen oder mindestens zu warnen.

Es stellt sich immer wieder die Frage nach der Haftung für Umweltschäden. Hierbei kann es für den Haus- und Grundbesitzer sowohl um Schäden gehen, die von seinem eigenen Grundstück ausgehen, als auch um solche, die durch eine bestimmte Grundstücksnutzung oder Einwirkung von außen auf seinem Grundstück entstanden sind.

Zur Verbesserung des Schutzes vor Schäden, die von umweltgefährdenden Anlagen ausgehen, ist das Umwelthaftungsgesetz geschaffen worden.

Es begründet Schadenersatzansprüche einzelner Personen, die durch den Betrieb bestimmter Anlagen Schaden erlitten haben.

Auch mit Altlasten erleben Grundbesitzer immer wieder unliebsame Überraschungen. Geht von solchem Grundbesitz Gefahr für die Gesundheit oder Umwelt aus, so kann die zuständige Behörde den jeweiligen Eigentümer als Störer wegen der Beseitigung des ordnungswidrigen Zustandes in Anspruch nehmen.
Von Bedeutung ist hier vor allem das Bundesbodenschutzgesetz. Es wird ergänzt durch die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung.

Im zivilrechtlichen Bereich taucht das Altlastenproblem vor allem in zwei Fallkonstellationen auf:

• Der Grundbesitzer hat ein Grundstück erworben, das sich später als mit Schadstoffen verunreinigt erweist. In diesen Fällen geht es vor allem darum, wer für die Kosten der Beseitigung und die sonstigen Schäden zivilrechtlich haftet.
• Ist der Erwerb eines Grundstückes geplant, dessen Erdreich möglicherweise schadstoffbelastet ist, fragt es sich, welche Vorsorge man bei Abschluss des Kaufvertrages treffen kann.

Grundstücke können aus unterschiedlichen Gründen im Miteigentum mehrerer Personen stehen (Bruchteilsgemeinschaft). Dabei handelt es sich nicht immer um Ehegatten oder Verwandte. Denn bei der zunehmenden verdichteten Bebauung gibt es oft einzelne Grundstücke, die als Vorplatz vor Sammelgaragen oder als privater Zufahrtsweg zu den angrenzenden Häusern dienen und im gemeinschaftlichen Eigentum der Anlieger stehen. Merkmal der Bruchteilsgemeinschaft ist, dass die jeweiligen Mitglieder lediglich als Gruppe von Einzelpersonen ihre gemeinsamen Interessen an dem im Miteigentum stehenden Gegenstand wahrnehmen, jedoch darüber hinaus keinen weitergehenden Zweck verfolgen. Damit unterscheidet sie sich von der Gesamthandsgemeinschaft, die beispielsweise zwischen Miterben oder Mitgliedern einer Personengesellschaft besteht. Hier gelten grundsätzlich andere Rechtsvorschriften. Gerade bei den gemeinschaftlich Berechtigten kann es zum Streit kommen, wenn etwa notwendige Erhaltungsmaßnahmen auf dem Gemeinschaftsgrundstück anfallen oder wenn einzelne Miteigentümer ihre Vorstellungen von der Gestaltung des Weges verwirklichen, Absperrpfosten anbringen oder ähnliche Maßnahmen vornehmen wollen.

Bei Hochwasserschäden stellt sich die Frage, ob und inwieweit Schadensersatz verlangt werden kann. In Betracht kommen etwa Ansprüche wegen der Verletzung behördlicher Pflichten, die im Interesse des Hochwasserschutzes allgemein oder zugunsten bestimmter Bürger bestehen. Hier geht es zunächst um Schadensersatzansprüche in Form des Staatshaftungsanspruchs oder wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten. Darüber hinaus können Entschädigungsansprüche aus Enteignung oder enteignungsgleichem Eingriff bestehen. Schließlich ist an Ausgleichsansprüche zu denken, die sich aus verfassungsrechtlichen Grundsätzen ergeben.

Das Zusammenleben von Menschen auf engem Raum ist naturgemäß konfliktbehaftet. Im besonderen Maße gilt dies für das nachbarliche Zusammenleben.

Hier sind die Nachbarn im Allgemeinen gezwungen, im Guten wie im Bösen miteinander auszukommen. Im Nachbarschaftsbereich stoßen deshalb die widerstreitenden Interessen verschiedener Eigentümer und Besitzer verstärkt aufeinander.

Aus dieser Kenntnis heraus sind Rechtsnormen, die zur gegenseitigen nachbarlichen Rücksichtnahme und Toleranz anhalten und auf einen Ausgleich der widerstreitenden Interessen abzielen, aus Gründen des Gemeinwohls unverzichtbar. Vor dem Gang zu den Behörden oder dem Weg zu den Gerichten sollte zunächst einmal das Gespräch mit dem Nachbarn stehen, um eine gütliche Einigung zu versuchen.

Unter Baurecht versteht man alle Rechtsvorschriften, die sich mit dem Bau und der baulichen Nutzung von Grundstücken befassen. Das öffentliche Baurecht erfasst den großen Komplex des Baurechts, das die vom Staat und Gemeinden aufgestellten Regeln über das Bauen enthält. Das Städtebaurecht ist bundeseinheitlich geregelt. Die wichtigsten Aussagen enthält das Baugesetzbuch. Zusätzliche Aussagen finden sich in der Baunutzungsverordnung, der Planzeichnungsverordnung und der Wertermittlungsverordnung. Das Städtebaurecht sagt uns, ob ein Grundstück überhaupt baulich genutzt werden kann oder ob es zu den nicht bebaubaren Grundstücken gehört, die sich sowohl im Außenbereich wie im Innenbereich befinden können. Das Städtebaurecht regelt auch, welche Art einer baulichen Nutzung zulässig ist, wobei es im Wesentlichen zwischen landwirtschaftlicher, gewerblicher und Wohnnutzung sowie gemischten Nutzungsformen unterscheidet. Eine weitere Frage, die sich mit Hilfe des Städtebaurechts beantworten lässt, ist die für die Bewertung eines Grundstücks wichtige Frage des Maßes der baulichen Nutzung. Schließlich finden sich im Städtebaurecht auch einige grundsätzliche Aussagen zur Erschließung der Grundstücke. Hinzu kommt die Regelung des Erschließungsbeitragsrechts.

Es darf nicht übersehen werden, dass im Städtebaurecht und im Bauordnungsrecht keinesfalls alle öffentlich-rechtlichen Regelungen erfasst sind, die auf das Bauen einwirken. Es gibt zahlreiche Spezialgesetze, die ebenfalls beim Bauen zu beachten sind. Hier sind z.B. das Arbeitsstättenrecht, das Wasserrecht, das Straßenrecht und Umweltschutzrecht zu nennen.

Neben dem Städtebaurecht ist das Bauordnungs- oder Bauaufsichtsrecht der zweitwichtigste Teilbereich des Baurechts. Es befasst sich mit den Anforderungen an das einzelne Baugrundstück und die darauf zu errichtenden baulichen Anlagen unter besonderer Berücksichtigung der engeren Nachbarschaft. Das Bauordnungsrecht dient vor allem der Abwehr von Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung.

Für Grundeigentümer und Bauherren von Bedeutung sind besonders folgende Problemkreise:

• Baugenehmigungsverfahren,
• die rechtlichen Möglichkeiten eines Bauherren gegenüber behördlichen Entscheidungen,
• Rechte des Grundeigentümers als Nachbar im baurechtlichen Verfahren,
• Folgen gesetzwidrigen Verhaltens wie Baueinstellung, Baubeseitigung und Bußgeldverfahren,
• technische und rechtliche Anforderungen an Grundstücke und bauliche Anlagen.

Während das Städtebaurecht und das Bauordnungsrecht die Unterordnung des Einzelnen unter die hoheitliche Gewalt des Staates oder andere mit solcher hoheitlicher Gewalt ausgestattete Rechtssubjekte (Gemeinden, öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaften usw.) regelt, umfasst das private Baurecht die Rechtsbeziehungen von Rechtsträgern auf der Ebene der Gleichordnung.

Im Bereich des privaten Baurechts werden rechtliche Angelegenheiten aus dem Architekten- und Ingenieurvertrag und aus Bauverträgen nach BGB-Werkvertragsrecht und nach VOB/B bearbeitet.

Industrie- und Gewerbebetriebe geben häufig Anlass für Konflikte mit Haus- und Grundbesitzern in der Nachbarschaft, die sich Luftverunreinigungen, Lärmbelästigungen, Erschütterungen und ähnlichen Umwelteinwirkungen ausgesetzt sehen. Hier werden die Rechtsverhältnisse durch den zivilrechtlichen Nachbarschutz, den öffentlich-rechtlichen Nachbarschutz und hier insbesondere durch das Bundes-Immissionsschutzgesetz geregelt.

Mit dem vor einigen Jahren begonnenen Ausbau des Mobilfunknetzes begann in Deutschland auch die Auseinandersetzung mit der Gefährlichkeit elektromagnetischer Strahlungen unter dem Schlagwort „Elektrosmog“. Als Folge der Sensibilisierung der Öffentlichkeit haben sich die Verwaltungsgerichte zunehmend mit Nachbarklagen zu befassen, mit denen versucht wird, Baugenehmigungen zur Errichtung von Funksendemasten für den Betrieb von Mobilfunknetzen zu Fall zu bringen. Gegenstand von Nachbarklagen sind aber auch Bahnstromleitungen und Hochspannungsfreileitungen.

Trotz langjähriger Forschung konnten die Befürchtungen in der Bevölkerung über schädliche biologische Veränderungen im menschlichen Organismus durch athermische Effekte der elektromagnetischen Strahlung bisher nicht ausgeräumt werden. Die hierzu durchgeführten wissenschaftlichen Versuche haben höchst unterschiedliche Ergebnisse erbracht, die keinen eindeutigen Befund zulassen.

Nach dem Straßenverkehrslärm nimmt der Fluglärm den zweiten Platz als Hauptbelästigungsursache für die Bevölkerung ein. Er ist deshalb ein ernsthaftes Problem. Insbesondere bei der Planung von Flugplätzen müssen die Nachbarn bereits im Planfeststellungsverfahren bzw. im isolierten luftverkehrsrechtlichen Genehmigungsverfahren ihre Einwendungen einbringen, weil andernfalls die Präklusionswirkung spätere Unterlassungs-, Beseitigungs- und Änderungsansprüche ausschließt.

Seit dem Inkrafttreten der Sportlärmverordnung ist dieses Regelwerk allein maßgeblich für die Entscheidung der Frage, ob der von einer Sportanlage ausgehende Lärm von den Anwohnern in der Nachbarschaft hingenommen werden muss. Die Sportlärmverordnung konkretisiert verbindlich die Lärmgrenzwerte, deren Einhaltung der Nachbar gegenüber Sportanlagen beanspruchen kann, und das Verfahren zu ihrer Berechnung.

Die Nachbarschaft von Gaststätten, Diskotheken, Gartenrestaurants oder Biergärten ist häufig erheblichen Lärmbelästigungen ausgesetzt. Das Gaststättengesetz trägt dem Konfliktpotential zwischen Gaststättenbetrieben einerseits und Wohnnachbarschaft andererseits Rechnung. So ist eine beantragte gaststättenrechtliche Erlaubnis zu versagen, wenn der Gaststättenbetrieb schädliche Umwelteinwirkungen für die Nachbarschaft befürchten lässt. Auch nach erteilter gaststättenrechtlicher Erlaubnis können dem Gastwirt jederzeit Auflagen zum Schutz der Nachbarschaft und zum Schutz der Anwohner vor Lärm erteilt werden. Schließlich sind auch Betriebszeitbeschränkungen durch Sperrzeitregelungen möglich.

Auch wegen des bei Abfallbehandlungsanlagen praktisch immer vorhandenen Konfliktpotentials in Bezug auf die Nachbarschaft ist vor dem Bau oder der wesentlichen Änderung einer solchen Anlage ein förmliches Zulassungsverfahren unter Beteiligung der betroffenen Nachbarn durchzuführen, das sogenannte Planfeststellungsverfahren. Für dieses Verfahren ist eine öffentliche Bekanntmachung des Vorhabens, etwa in den Tageszeitungen der betreffenden Gemeinde vorgeschrieben, in deren Gebiet das Vorhaben verwirklicht werden soll. Durch diese Bekanntmachung erfahren die Betroffenen von dem Projekt und können innerhalb von sechs Wochen nach Bekanntmachung Einwendungen erheben. Mit Ablauf der Sechswochenfrist sind kraft Gesetzes alle Einwendungen ausgeschlossen, die nicht auf besonderen privatrechtlichen Titeln beruhen.

Die Zielsetzung, Natur und Landschaft vor menschlichen Eingriffen möglichst zu schützen und sie in ihrer Erholungsfunktion für die Allgemeinheit nutzbar zu machen, ist notwendigerweise mit Einschränkungen der privaten Grundstücksnutzung verbunden. Die Spannweite der naturschutzrechtlichen Einschränkungen reicht von dem Verbot, im besiedelten Bereich unter Baumschutz stehende Bäume zu fällen, bis hin zur Verpflichtung, den Zugang eines zur freien Natur gehörenden Grundstücks für Erholungszwecke offen zu halten. Wenn Grundstückseigentümer mit naturschutzrechtlichen Auflagen und Verboten konfrontiert werden, die eine wirtschaftliche Verwertung oder bauliche Nutzung ihrer Grundstücke erschweren oder sogar unmöglich machen, fragt sich in erster Linie, ob dies mit dem verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsschutz vereinbar ist. Wo die Grenze zwischen Sozialbindung des Grundeigentums und Enteignung im Einzelfall verläuft, ist jeweils aufgrund einer wertenden Beurteilung der Kollision zwischen den berührten Interessen des Allgemeinwohls und dem betroffenen Eigentümerinteresse festzustellen.

Den rechtlichen Rahmen für das gestiegene ökonomische Interesse an der Windenergienutzung bildet das Energieeinspargesetz von 1991, das im Jahr 2000 durch das Erneuerbare-Energie-Gesetz abgelöst wurde. Hinzu kommt, dass seit der Baurechtsnovelle aus dem Jahr 1997 Vorhaben, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Windenergie dienen, zu den im Außenbereich privilegierten Vorhaben zählen. Die massive Förderung der Windkraftnutzung hat auf der anderen Seite aber dazu geführt, dass diese Form der Energiegewinnung inzwischen zu einem notorischen Streitobjekt zwischen Anlagenbetreibern und Nachbarn geworden ist. Die Anforderungen an die Erteilung von Genehmigungen und die Rechtsbehelfe richten sich ganz wesentlich nach der Anzahl der errichtenden Windkraftanlagen.

Verkehrslärm ist gesundheitsschädlich und damit grundrechtsrelevant im Sinne von Art. 2 Abs. 2 GG. Für die unter dem Gesundheitsaspekt entscheidenden Innenraumpegel sollen nach dem Stand der Lärmwirkungsforschung Dauerschallpegel am Ohr des Schläfers in einem Bereich von 30 und 35 dB(A) und Spitzenpegel in der Größenordnung von 40 dB(A) nicht überschritten werden. Ein Gebäude, das Verkehrslärm mit nächtlichen Außenpegeln von etwa 70 dB(A) ausgesetzt ist, befindet sich bereits im kritischen Bereich. Ferner ist das Eigentumsgrundrecht gemäß Art. 14 GG einschlägig. Es ist allgemein anerkannt, dass sich Verkehrslärm enteignend auf das Grundeigentum auswirken kann. Nach der Rechtsprechung ist die enteignungsrechtliche Zumutbarkeitsschwelle in Wohngebieten im Allgemeinen bei Werten von 70 bis 75 dB(A) tagsüber und von 60 bis 65 dB(A) nachts anzusetzen. Zu den Lärmimmissionen kommen zudem häufig auch Immissionen mit verkehrsbedingten Luftschadstoffen. Je nach Lage des Falles bestimmt sich der Rechtsschutz nach öffentlich-rechtlichen und zivilrechtlichen Bestimmungen.

Aufgabe des Denkmalschutzes ist es, geschichtlich, künstlerisch, städtebaulich, wissenschaftlich oder volkskundlich bedeutsame Kulturgüter für kommende Generationen zu bewahren. Ein wesentlicher Teil der in Betracht kommenden Objekte sind Bauwerke. Mit Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 2. März 1999 wurde festgestellt, dass von Verfassungs wegen die wirtschaftlichen Auswirkungen einer denkmalrechtlichen Entscheidung auf den Eigentümer immer zu berücksichtigen sind und dieser nicht auf das Entschädigungsverfahren verwiesen werden darf. Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts müssen die wirtschaftlichen Belange der Denkmaleigentümer stärker bei denkmalrechtlichen Entscheidungen berücksichtigt werden, als dies vielfach in der Vergangenheit geschehen ist.

In wenigen Rechtsgebieten werden rechtliche Grundprinzipien aus sozialpolitischen Gründen heraus so durchbrochen wie im Mietrecht.

Dies macht das Mietrecht so schwer durchschaubar und unverständlich.

Das Mietrecht regelt die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entgelt und ist normiert in den §§ 535 ff. BGB. Diese gelten grundsätzlich sowohl für bewegliche als auch für unbewegliche Sachen. Bei der Vermietung von Immobilien sind zusätzlich notwendige Unterscheidungen zu beachten, die nicht nur in der Abgrenzung zwischen Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht bestehen, sondern beispielsweise auch darin, dass bei der Vermietung von Einliegerwohnungen erneut Besonderheiten gelten. Aufgrund der besonderen sozialpolitischen Relevanz ist das Mietrecht unter dem Einfluss verschiedener politischer Strömungen und wandelnder gesellschaftlicher Bedürfnisse in der Vergangenheit mehrfach verändert und ergänzt worden. Einzelne Bereiche dieser Ergänzungen und Änderungen sind nicht in das BGB eingeführt worden, sondern wurden in den verschiedensten Regelwerken normiert, wie zum Beispiel in der Betriebskostenverordnung oder der Heizkostenverordnung, der Wohnflächenverordnung und in dem Wohnungsvermittlungsgesetz.

Im Mittelpunkt der anwaltlichen Praxis steht das Wohnraummietrecht und das Gewerbemietrecht. Bei Letzterem sind auch wirtschaftsrechtliche Problemstellungen zu beachten. Häufig ist auch die Verknüpfung des Mietrechts zum Erbrecht und zum Familienrecht erheblich.

Der Hausverwaltervertrag ist ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag. Hierunter versteht man eine selbstständige Tätigkeit wirtschaftlicher Art, die in fremdem Interesse ausgeübt wird. Soweit vertraglich keine Vereinbarungen getroffen sind, gelten für die Vergütung die Bestimmungen des Dienst- oder des Werkvertragsrechts, je nachdem, wo der Schwerpunkt des Vertrages liegt. Im Übrigen ist Auftragsrecht anzuwenden, das den Bestimmungen des Dienst- und Werkvertragsrechts vorgeht. Letztere gelten nur, soweit das Auftragsrecht keine Regelungen enthält.

Das Wohnungseigentum als dingliches, das heißt im Grundbuch eintragbares Recht, wurde durch das Wohnungseigentumsgesetz vom 15. März 1951 geschaffen. Dieses Gesetz ist durch das Wohnungseigentums-Reformgesetz vom 26. März 2007 grundlegend reformiert worden.

Rechtliche Beratung und Vertretung erfolgt im Hinblick auf

• Rechte und Pflichten der Mieteigentümer,
• die Verwaltung des Wohnungseigentums,
• Baumängel und Gewährleistung bei Wohnungseigentum und
• gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen.

Der Eigentumswechsel an Grundstücken hat gewöhnlich einen Vertrag – in der Regel einen Kaufvertrag – zur Grundlage. Der Eigentumswechsel durch Erbfolge dagegen vollzieht sich nicht aufgrund eines Vertrages, sondern Kraft Gesetzes. Für das landwirtschaftliche Grundvermögen ist der sogenannte Übergabevertrag als Grundgeschäft vor allem dann von Bedeutung, wenn es sich um die Übertragung eines landwirtschaftlichen Betriebes mitsamt den dazu gehörigen Grundstücken auf den Hofnachfolger handelt. Bei Erwerb und Veräußerung von landwirtschaftlichem Grundbesitz sind insbesondere auch die besonderen Regelungen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu beachten.

Unter das Landpachtrecht fällt die Pacht von Grundstücken oder Betrieben, wenn die Pacht überwiegend zum Zwecke der Landwirtschaft erfolgt. Landpachtrecht gilt auch für gemischte Betriebe, wenn der landwirtschaftliche Betriebsteil überwiegt und dem Gesamtbetrieb sein Gepräge gibt. Auch die Alleinpacht von landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden fällt unter die Regelungen des Landpachtrechts, wenn die Pacht vorwiegend der landwirtschaftlichen und nicht der gewerblichen Nutzung dient. Für alle Streitigkeiten aus Landpachtverträgen sind die Landwirtschaftsgerichte ausschließlich zuständig (§ 1 Landwirtschaftsverfahrensgesetz). Der Grundsatz der Vertragsfreiheit wird im Landpachtrecht durch vier wesentliche, nicht abdingbare Ausnahmen durchbrochen:

• das Recht der Vertragsparteien unter bestimmten Voraussetzungen eine Änderung der Vertragsleistungen zu verlangen;
• das Recht des Pächters auf außerordentliche Kündigung bei Berufsunfähigkeit;
• das Recht des Pächters einen Pachtschutzantrag zu stellen;
• das Recht des Pächters, bei Betriebspacht grundsätzlich über das Inventar zu verfügen, wobei vom Verpächter auferlegte Verfügungsbeschränkungen

nur wirksam sind, wenn sich der Verpächter gleichzeitig verpflichtet, das Inventar bei Beendigung des Pachtverhältnisses zum Schätzwert zu erwerben.

Ferner beinhaltet das Landpachtrecht verlängerte Kündigungsfristen bei Verträgen auf unbestimmte Zeit, eine Ablösungsverpflichtung des Verpächters bei Verbesserungsmaßnahmen des Pächters und einen sogenannten Halmtaxanspruch zugunsten des Pächters, wenn das Pachtverhältnis während des Pachtjahres endet.

In den Ländern Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein gilt die Höfeordnung in der Fassung vom 26. Juni 1976 als Bundesgesetz. Im Verhältnis zum allgemeinen Erbrecht nach BGB gehen anerbenrechtliche Bestimmungen in dem jeweiligen räumlichen und sachlichen Anwendungsbereich als spezielleres Gesetz vor.

Der wesentliche Inhalt der heutigen Höfeordnung besteht in einer Regelung der Erbfolge für gewisse landwirtschaftliche Besitzungen. Wesentliche Zielsetzung ist es, die Erhaltung wirtschaftlich gesunder landwirtschaftlicher Betriebe sicherzustellen. Sie sollen vor Zersplitterung und Überschuldung im Erbgang bewahrt werden.

Die Grunderwerbsteuer erfasst als Rechtsverkehrssteuer in erster Linie die auf den Übergang inländischen Grundstückseigentums gerichteten Verträge. Allgemein müssen die Beteiligten die von ihnen gewählte Vertragsgestaltung für und gegen sich gelten lassen. Die Rechtsfolgen eines Vertrages werden durch die abgegebenen Willenserklärungen bestimmt, nicht durch die Vorstellungen der Parteien über das mit dem Vertrag angestrebte Ziel. Vor Abschluss eines Vertrages über den Erwerb eines Grundstücks sollte man stets auch dessen grunderwerbsteuerliche Auswirkungen ins Kalkül einbeziehen.

Die Gemeinden erheben die Grundsteuer für den in ihrem Gemeindegebiet liegenden Grundbesitz. Bewertungsrechtlich ist auch das Erbbaurecht sowie das Wohnungs- und Teileigentum als Grundstück zu werten. Je nach Umfang und Nutzung kann im Wohnungs- und Teileigentum die Grundstücksart Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, gemischt genutztes Grundstück oder Geschäftsgrundstück, seltener sonstiges bebautes Grundstück, ausnahmsweise auch Mietwohngrundstück in Betracht kommen.

Betriebsgrundstücke werden für Zwecke der Grundsteuer entweder den land- und forstwirtschaftlichen Betrieben oder den Grundstücken zugerechnet.

Die Grundsteuer knüpft an den Wert des Grundbesitzes an. In den alten Bundesländern wird dabei auf den Einheitswert nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964 zurückgegriffen. In den neuen Bundesländern gelangen regelmäßig die Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1935 zum Ansatz. In den neuen Ländern gilt jedoch die Besonderheit, dass in bestimmten Fällen anstelle des Einheitswertes Ersatzbemessungsgrundlagen, bzw. ein Ersatzwirtschaftswert anzusetzen ist. Die Bedarfswerte, die seit dem 1. Januar 1996 für Zweck der Erbschafts- und Schenkungssteuer und gegebenenfalls ab dem 1. Januar 1997 für Zwecke der Grunderwerbsteuer Anwendung finden, gelten für die Grundsteuer nicht.

Der Bundesfinanzhof stuft die Feststellung von Einheitswerten nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964 weiterhin als verfassungsgemäß ein.

Zu berücksichtigen ist, dass die Einheitswerte nur noch für Zwecke der Grundsteuer maßgebend sind. Wertverzerrungen bei der Bemessungsgrundlage sind bei der Grundsteuer wegen der geringeren steuerlichen Belastungswirkung verfassungsrechtlich in höherem Maße hinnehmbar als beispielsweise bei der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer.

Im Bereich des Versicherungsrechts erfolgt die rechtliche Beratung im Hinblick auf den grundstücks- und immobilienrechtlichen Bezug in folgendem Umfang:

• Wohngebäude-Versicherung,
• Elementarschadenversicherung,
• Glasversicherung,
• Haftpflichtversicherungsschutz für Haus- und Grundbesitzer,
• Feuerhaftungsversicherung,
• Umwelthaftpflichtversicherung,
• Bodenkaskoversicherung,
• Architekten-Haftpflichtversicherung,
• Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für den Immobilienbereich,
• Hausratsversicherung,
• Elektronikversicherung,
• Bauleistungsversicherung,
• Bauleistungs-Betriebsunterbrechungsversicherung,
• Baufertigstellungs-Versicherung,
• Rechtsschutzversicherung für Eigentümer und Mieter von Wohnungen und Grundstücken,
• Mietverlustversicherung für Gewerberäume,
• Auswirkungen der Veräußerung von Immobilien auf den Versicherungsschutz,
• Gebäude- und Inhaltsversicherung für gewerbliche Risiken,
• Versicherungsschutz für Solaranlagen.

Baufinanzierungen sind im Allgemeinen langfristig. Sie haben eine Laufzeit von rund 30 Jahren. Sie dienen meist zur Finanzierung von Kauf, Ausbau oder Bau eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung. Die Baufinanzierung ist oft eine Mischung aus verschiedenen Krediten. Die Konditionen für eine Finanzierung sind sehr unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um eine vorläufige, kurz- und mittelfristige Finanzierung oder um eine endgültige Finanzierung handelt.

Die Rechtsbeziehung zwischen Bausparer und Bausparkasse beruht auf den allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) der einzelnen Bausparkassen. Diese wiederum haben als Grundlage die Bestimmungen des Bausparkassengesetzes und die Bausparkassenverordnung.

Der Bausparvertrag ist eine Vereinbarung zwischen dem Bausparer und der Bausparkasse, in der sich einerseits der Bausparer verpflichtet, Bausparträge zu leisten und andererseits die Bausparkasse verpflichtet, ein Darlehen zu gewähren.

Die Klausel „Besondere Abreden sind ungültig, es sei denn, dass die Bausparkasse sie schriftlich bestätigt“, ist unwirksam, denn sie ist zu indifferent und umfasst auch Fallgruppen, in denen die Unwirksamkeit von Abreden aufgrund der Klausel den Bausparer unangemessen benachteiligen würde.

Immer wieder ist die Rechtsprechung aufgerufen, sich mit der streitigen Frage des Zustandekommens eines Maklervertrages durch Angebot und Annahme zu befassen, die Anforderungen an die Maklerleistung zu definieren und zu entscheiden, ob die vom Makler vollbrachte Leistung ursächlich für den Erfolg war und einen Provisionsanspruch auslöst. Im Maklerrecht nimmt deshalb die Frage einen breiten Raum ein, in welchem Umfang der Maklervertrag durch allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam ausgestaltet werden kann. Durch die Vernetzung des Maklers in der Immobilienwirtschaft werden die Haftungsfragen zahlreicher und auch die Verflechtung des Maklers, die je nach Fallgestaltung zum Verlust bzw. zur Verwirkung des Provisionsanspruchs führen kann, nimmt breiteren Raum ein.

Dreh- und Angelpunkt einer jeden Maklertätigkeit ist die Provision des Maklers. Hier scheuen sich Makler immer wieder davor, für klare Verhältnisse zu sorgen und ihren Kunden durch unmissverständliches und eindeutiges Provisionsverlangen deutlich zu machen, dass eine erbrachte Leistung nicht umsonst erfolgt. Unklarheiten bezüglich der Maklerprovision gehen grundsätzlich zu Lasten des Maklers.